Fot.: Pexels.com/LifeOfPix

Służebność drogi koniecznej

W ramach służebności drogi koniecznej właściciel nieruchomości władnącej (uprawniony) ma możliwość przejazdu przez nieruchomość obciążoną w zakresie ustawionego na jego rzecz  ograniczonego prawa. W myśl przepisów kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (art. 145 § 1). Na podstawie tego przepisu, w sytuacji gdy unormowanie przejazdu przez daną nieruchomość nie jest możliwe w drodze umowy pomiędzy stronami, właściciel może domagać się na drodze postępowania sądowego ustanowienia na jego rzecz tzw. służebności drogi koniecznej. Co istotne możliwość jej ustanowienia jest zarówno w przypadku zupełnego braku dostępu do drogi lub gdy istnieje ale nie jest on w konkretnym stanie faktycznym odpowiedni.

Służebność czerpania wody

Na tle tego przepisu, zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego istnieje szansa ubiegania się o ustanowienie służebności o treści służebności drogi koniecznej na czerpanie wody lub przeprowadzenia wodociągu, ale też innych mediów jak np. gaz. W postanowieniu z dnia 25 lutego 2016 roku w sprawie o sygnaturze akt III CSK 108/15 okoliczność, iż przepisy Kodeksu cywilnego nie regulują wyraźnie służebności czerpania wody i przeprowadzenia wodociągu, nie oznacza, że ustanowienie takiej służebności nie jest dopuszczalne. Nie ulega bowiem wątpliwości, że taka służebność spełnia cechy służebności gruntowej (Legalis nr 1460687). Zatem w przypadku braku dostępu do tego rodzaju mediów i braku możliwości uregulowania dostępu do nich w ramach umowy, istnieje możliwość wnioskowania o ustanowienie go w na drodze sądowej, w ramach tzw. służebności przymusowej. Jednak jeśli nasze stosunki sąsiedzkie są na dobrej stopie i istnieje możliwość umownego ustanowienia służebności, to należy mieć na uwadze fakt, że oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej musi być złożone w formie aktu notarialnego.

Sąd Najwyższy w przywołanym postanowieniu zauważył również, że służebność taka może zostać nabyta przez właściciela nieruchomości w drodze zasiedzenia. Bowiem jeśli korzysta on z urządzeń wodociągowych lub innych przesyłających wspomniane media, przepisy o nabyciu właśności przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.      

Dodatkowo należy mieć na względzie, iż za ustanowienie służebności właścicielowi nieruchomości obciążonej należne jest wynagrodzenie, nawet w sytuacji kiedy z faktu jej ustanowienia nie poniósł on żadnej szkody. Zwykle wynagrodzenie to przybiera formę świadczenia jednorazowego w formie pieniężnej, ale może też być okresowe albo świadczeniem w naturze.

Na koniec warto również zwrócić uwagę, że służebność gruntowa, w omawianym przypadku o treści służebności czerpania wody czy przeprowadzenia przyłącza gazowego, wygasa z mocy prawa w skutek niewykonywania przez okres 10 lat. Co warto również wiedzieć, służebność tego rodzaju może zostać ustanowiona wyłącznie na rzecz konkretnej osoby fizycznej (będzie wówczas służebnością osobistą) a nie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości (jak to jest w przypadku służebności gruntowych).